Кто является сторонами договора социального найма жилья. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Социальный наем

Договору социального найма жилого помещения посвя­щена гл. 8 (ст. 60-91) ЖК РФ.

Обеспечение жилыми помещениями по договору соци­ального найма и в настоящее время является одной из основ­ных форм удовлетворения жилищной потребности граждан. Однако количество выделяемого «социального» жилья рез­ко сократилось.

Установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномо­ченный государственный орган или уполномоченный ор­ган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установ­ленных ЖК РФ (ст. 60).

В ст. 60 также говорится о том, что жилое помещение предоставляется гражданам во владение и пользование для проживания в нем. При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК РФ предусмотрено использование жилого по­мещения не только для проживания граждан, но и для осу­ществления профессиональной и индивидуальной пред­принимательской деятельности.

Как известно, в настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого по­мещения» (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государ­ственном или муниципальном жилищном фонде социаль­ного использования только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с це­лью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Порядок владения и пользования жилым помещени­ем, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором соци­ального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохра­нение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмо­трено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищ­ного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством раз­решается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых по­мещений на условиях договора коммерческого найма. Од­нако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия «коммер­ческий наем», то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется «договором найма жилого помещения».

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жи­лого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодатель­ством. Как уже отмечалось в гл. 5, ранее договор социаль­ного найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основа­нии ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое поме­щение и одновременно для заключения договора социаль­ного найма жилого помещения.

Договор социального найма и ранее заключался в пись­менной форме, сторонами договора были государствен­ная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, которые содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жи­лого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415.

В настоящее время действуют новые Правила пользова­ния жилым помещением, утв. постановлением Правитель­ства РФ от 21.01.2006 № 25, также принят новый Типовой договор социального найма жилого помещения (постанов­ление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315).

В ст. 60 ЖК РФ дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного до­говора. Прежде всего называется собственник жилого поме­щения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212-215 ГК РФ). Ко­нечно, указанные публично-правовые образования непосред­ственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются наймодателями. Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального най­ма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.

Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение в качестве нуждающегося в нем.

Кроме того, впоследствии нанимателем жилого поме­щения может быть член семьи нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обме­ну (ст. 72 ЖК РФ). Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставля­ются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого поме­щения, в котором они проживают.

Согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социаль­ного найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст. 49- 59) ЖК РФ не повлечет прекращение данного договора.

В ст. 61 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60-91) данного Кодекса и конкретного договора со­циального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться его общим имуществом. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют рав­ные с ним права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.).

В ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социаль­ного найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом дого­вора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В ст. 63 ЖК РФ определена форма договора социально­го найма — она должна быть письменной. Речь идет, конеч­но, о простой письменной форме (не нотариальной). Ранее на практике письменная форма договора социального най­ма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое по­мещение (наряду с решением органа, предоставившего жи­лое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Теперь основанием заключения договора социально­го найма, как мы уже не раз отмечали, является решение органа местного самоуправления о предоставлении кон­кретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документа­ми, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т.е. передача жило­го помещения (вселение в него) осуществляется в соот­ветствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например без санитарно-технического оборудования и т.п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помеще­ния по акту при его освобождении. В связи с этим логично и принимать предоставленное гражданину жилое помеще­ние с оформлением соответствующего акта.

В ст. 64 предусмотрено сохранение договора социально­го найма жилого помещения при переходе права собствен­ности, а также права хозяйственного ведения или опера­тивного управления на жилое помещение к другим лицам. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принад­лежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреж­дениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищно­го фонда.

Договор социального найма жилого помещения является не разновидностью договора найма жилого помещения, а самостоятельным договором, нуждающимся в отдельном правовом регулировании.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности
договора социального найма состоят в следующем.

1.
Объект договора – изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма.

2.
Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном).

3.
В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

4.
В качестве нанимателя выступает физическое лицо – гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным Жилищным кодексом.

5.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения заключается договор с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

6.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

7.
Декретом ВЦИК от 20.08.1918 г. «Об отмене права частной собственности в городах» бывшие собственники недвижимости были уравнены во всех отношениях с прочими нанимателями и были обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения. Власть считала, что государство сможет содержать весь жилищный фонд, вследствие чего с 1.01.1921 г. была отменена квартирная плата. Но через непродолжительное время, с 1.05.1922 г., она вновь была введена. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами. Имеет место полемика в части квалификации договора в качестве возмездного. Само понятие данного договора сконструировано таким образом, что сформировать вывод о возмездном или безвозмездном характере отношений не представляется возможным. Согласно ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Однако в соответствии со ст. 61 ЖК РФ такое пользование осуществляется уже на несколько иных условиях, которые должны быть установлены как в Жилищном кодексе Российской Федерации, так и в договоре социального найма.

Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1)
плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

2)
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3)
плату за коммунальные услуги.

Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, предусматривающие единые правила их оплаты. Пунктом 16 Правил устанавливается, что при наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

Пункт 94 Правил предусматривает, что «в случае использования потребительских приборов учета газа без температурной компенсации показания этих приборов учета используются в расчетах за газ с использованием температурных коэффициентов, утверждаемых федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере технического регулирования и метрологии».

При ненадлежащем исполнении коммунальных услуг наниматель может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки и возмещения морального вреда с заявлением, в котором обязан указать свой адрес, ответчика, цену иска. Содержание искового заявления должно включать данные о том, с какого времени гражданин проживает в доме, который обслуживает ответчик (сделать ссылки на имеющиеся документы).

Являясь исполнителем коммунальных услуг, ответчик обязан предоставить потребителю услуги, соответствующие по качеству условиям договора, обязательным требованиям стандартов, санитарных правил и норм, установленным нормативам, а также информацию о коммунальных услугах, согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг.

Потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам (указать каким):

– по газоснабжению – правилам безопасности;

– по теплоснабжению – температуре воздуха в жилых помещениях при условии проведенного утепления помещений согласно действующим нормам и правилам;

– по холодному и горячему водоснабжению – гигиеническим требованиям по составу и свойству воды, ее расчетному расходу;

– по электроснабжению – параметрам электроэнергии по действующим стандартам.

Далее указать, что в качестве нанимателя жилого помещения Вы добросовестно исполняете свои обязанности, своевременно производите оплату коммунальных услуг. Ответчик свои обязанности выполняет ненадлежащим образом (указать суть претензий и отметить, что обращения в его адрес остались без удовлетворения).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 14, 27, 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также Правилами предоставления коммунальных услуг, укажите, чего хотите от суда.

Таким образом, из содержания Жилищного кодекса видно, что договор социального найма является возмездным. Но из данного правила сделано исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма, без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицами, признанными малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ).

8.
Договор социального найма заключается без установления срока его действия. «Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование», – утверждает Е.С. Гетман . Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением» .

Объектом
(предметом) договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это могут быть квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме.

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. В конституционном праве употребляется термин «жилище», который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей». О.А. Гончарова указывает, что этим понятием охватываются жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда, подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, домах отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик). Под понятие жилища попадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья .

Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение человека с внешним миром. Жилое помещение как вещь имеет границу. Исключение из этого правила допускается в случаях, когда предметом поднайма может выступать часть жилого помещения – жилая площадь.

Отметив, что Жилищный кодекс не упоминает в качестве самостоятельного такой признак жилого помещения, как пригодность для проживания, Н.Л. Ледовских объясняет, что акцентировать на этом внимание излишне, так как «ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам), т.е. признак пригодности включен в понятие жилого помещения» .

В то же время он отмечает, что поскольку в ст. 65 ЖК РФ, в отличие от ст. 676 ГК РФ, отсутствует обязанность передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, «наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т.п.» .

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом, вследствие физического износа, находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Вызывает интерес судебная практика, согласно которой в случае предоставления по договору социального найма квартиры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры .

В.В. Ткаченко, С.В. Ткаченко и В.А. Зимин указывают, что признак «недвижимость» включен законодателем в определение «жилого помещения» как рядовой категории объектов жилищных прав. Таким образом, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым. Из этого следует, что предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК). Полагаем, что описание модели жилого помещения с использованием термина «помещение» нельзя признать удачным, так как это приводит к противоречию ч. 2 ст. 15 ЖК РФ с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом – «индивидуально-определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятия «здание» как родового признака по отношению к «помещению» объект в тексте ЖК РФ приравнен к его разновидности .

Заслуживает внимания мнение С.А. Степанова, который отмечает, что «жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости, как земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей, и не к производственному перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости» .

В качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья ЖК РФ указывается размер доходов на одного человека. «Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, имеющих право на предоставление жилых помещений по договору социального найма, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ бесплатное жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный закон «О статусе военнослужащих» (в редакции, действовавшей до 1.01.2005 г.) . Елена Лашкина по этому поводу пишет: «Все очень просто: в соответствии с поправками, внесенными в ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих», приобретение (строительство) квартир для военнослужащих определяется Правительством РФ в виде постановления, которого нет до настоящего времени, что позволяет военным судам, ссылаясь на отсутствие механизма реализации, отказывать в праве на получение жилого помещения за счет ведомств, в котором офицеры проходили военную службу» .

Еще об одном из способов решения жилищной проблемы пишет газета «Труд». «С 2005 г. выпускникам военных институтов на лицевые счета будет ежегодно перечисляться сначала по 35 тысяч, затем до 80 тысяч рублей. К выходу на пенсию капитала будет достаточно, чтобы приобрести более или менее приличную квартиру. А до этого офицерские семьи будут располагаться в служебном жилье» .

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина или члена его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Нетрудно увидеть, замечает в этой связи А.М. Эрделевский, что «ч. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи». Что может означать на практике правило ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, он поясняет на примере гипотетической ситуации. «В однокомнатной квартире, принадлежащей супругам на праве собственности, живут они сами и их малоимущий совершеннолетний трудоспособный ребенок. На каждого из проживающих приходится менее учетной нормы жилой площади. При этом у супругов имеется еще одна квартира на праве собственности, но они ею не пользуются. С учетом второй квартиры на каждого из перечисленных трех человек приходится более учетной нормы жилой площади. Исходя из правила ч. 2 ст. 51 ЖК РФ ребенку будет отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий» .

Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ, ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием последних, поскольку СК РФ не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновения у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от не зависящего от него обстоятельства – имущественного положения его родителей. Это противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренное ст. 40 Конституции РФ право на жилище) независимо от пола, расы, имущественного и должностного положения и других обстоятельств.

Согласно ЖК РФ, признание гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, – отмечает С.Н. Александрова, – критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать» .

В.Н. Литовкин указывает, что «вместо принятой в Конституции РФ формулы – все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями жилищного фонда – Жилищным кодексом РФ введена новая формула – все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям…», однако малоимущие – «это одна из категорий нуждающихся в жилье», – отмечает он .

Новации Жилищного кодекса РФ:

– во-первых, законом предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму;

– во-вторых, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве.

Как видно, положения ст. 69 ЖК РФ подверглись существенной ревизии. Конструкция статьи не позволяет расширительно толковать указанный в законе перечень, что направлено на пресечение злоупотреблений недобросовестными лицами доброй волей нанимателя. Об этом свидетельствует и ст. 69 ЖК РФ, в которой прямо указано, что супруг, дети и родители данного нанимателя являются членами его семьи, если они проживают совместно с ним, а согласно п. 2 ч. 1 ст. 69 ЖК «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы» могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Что же касается иных лиц, которые согласно п. 3 ч. 1 ст. 69 ЖК, «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения», то закон в императивной форме указывает, что они могут быть признаны членами семьи исключительно в судебном порядке. В связи с этим возникает вопрос: какой критерий может быть избран судом для признания этих лиц членами семьи нанимателя и как соотносится с их признанием членами семьи право нанимателя давать согласие на вселение?

Так, гражданин Л. обратился в суд с иском к Администрации Кировского района городского округа Самара о признании права на жилое помещение. В исковом заявлении указал, что с конца 1999 г. он работает в г. Самаре и постоянно проживает в квартире своей близкой родственницы З. В квартиру к ней он вселился с ее согласия, они вели общее хозяйство, фактически проживали одной семьей. 23.12.2005 г. З. погибла, похороны оплачивал он, организовывал все через специальную фирму. Суд удовлетворил иск. Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала: «Л. является двоюродным племянником З., что подтверждается решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 30.06.2006 г. Согласно свидетельству о праве на наследство, Л. принял наследство после смерти З. С 2001 г. Л. жил в квартире З., они вели совместное хозяйство, жили одной семьей. Он сделал ремонт в квартире, установил телефон. Похороны З. организовал Л., оформляя все через специальную фирму. Другого помещения Л. не имеет. При таких условиях суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л. Доводы кассационной жалобы Администрации Кировского района городского округа Самары о том, что в спорной квартире З. проживала одна, Л. членом ее семьи не является, неубедительны и опровергаются собранными по делу доказательствами» .

В другом случае Администрация Кировского района г. Самары обратилась в суд с заявлением о разъяснении решения суда, согласно которому ей вменено в обязанность включить в договор социального найма жилого помещения несовершеннолетнего, отец которого умер 24.06.2006 г. Ссылаясь на ст. 83 ЖК РФ, Администрация недоумевала, как выполнить решение, если договор социального найма жилого помещения прекратился в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя. Суд оставил заявление Администрации без удовлетворения.

Отказывая в разъяснении решения, суд указал, что оснований для разъяснения нет, так как на момент смерти нанимателя с ним совместно проживал его несовершеннолетний сын, поэтому указанный договор социального найма не прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах суду следовало разъяснить решение, где отражено, что сын умершего, П., является членом семьи нанимателя спорной квартиры, проживал с ним совместно при его жизни, приобрел право пользования жилым помещением, и обсудить вопрос о признании его нанимателем вместо умершего либо обязать Администрацию заключить с ним договор социального найма .

«Признание сожителей членами одной семьи находится в компетенции суда и возможно лишь в исключительных случаях, при невозможности оформить брачные отношения», – указывает О.Б. Новикова .

Важно отметить различие между родственниками и нетрудоспособными лицами, с одной стороны, и иными гражданами – с другой. Различие заключается в том, что признание членами семьи нанимателя граждан, относящихся ко второй категории, возможно только в исключительных случаях. И можно не сомневаться, что суды будут признавать права этих лиц крайне редко.

Так, гражданка Н. обратилась в суд с иском к администрации района, третьим лицам, в том числе к Комитету по управлению имуществом г. Самары, в котором просила признать ее членом семьи нанимателя Ч., признать за ней право пользования спорным жилым помещением и обязать администрацию заключить с ней договор социального найма.

Требования мотивированы тем, что решением РИК от 21.12.1991 г. она была назначена опекуном Ч. с правом прописки. С июля 1992 г. постоянно проживала с подопечной и зарегистрирована в двух комнатах трехкомнатной коммунальной квартиры, нанимателем которой была подопечная. До момента смерти Ч. вела с ней общее хозяйство, совместно оплачивала коммунальные услуги, несла бремя по содержанию жилья и поэтому считает себя членом семьи Ч., но администрация района отказала в переводе лицевого счета на ее имя. Спорное жилое помещение является для нее единственным местом жительства.

03.03.2006 г. Администрация Кировского района обратилась со встречным иском о снятии с регистрации и выселении Н. Суд отказал в иске Н. и удовлетворил иск администрации. В обосновании принятого решения суд указал, что в свое время, согласно ст. 54 ЖК РСФСР, граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в течение всего времени выполнения этих обязанностей.

Из материалов следует, что в ходе рассмотрения дела, после предъявления администрацией встречного иска о выселении Н. члены ее семьи приватизировали квартиру, в которой она проживала до вселения на спорную жилую площадь .

В другом случае суд, выселяя Д. из спорной квартиры, не учел, что она как опекун недееспособного нанимателя спорной квартиры В., которая в силу психического заболевания нуждалась в постоянном уходе и контроле, на период выполнения своих опекунских обязанностей вправе проживать в спорной квартире, т.к. принадлежащая ей на праве собственности квартира является однокомнатной и в этой квартире зарегистрирована и проживает ее дочь .

Если лицам, относящимся к первой категории граждан, достаточно доказать наличие объективных обстоятельств (родственные отношения и совместное проживание) с тем, чтобы они были признаны членами семьи нанимателя, то другим следует доказывать соблюдение установленного порядка их вселения, ведение общего хозяйства с нанимателем.

Кодекс впервые установил, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК).

В ст. 69 ЖК указано, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Так, руководствуясь смыслом ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ при рассмотрении жилищных споров, касающихся определения порядка пользования жилыми помещениями в квартире, суды исходят из вывода, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют право пользования любой комнатой квартиры государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, в чем ему не должны препятствовать наниматель и другие члены его семьи .

Так, М. обратилась с иском к М. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, изменении договора найма жилого помещения. Брак их расторгнут 23.06.1997 г. Истец мотивировал свое заявление тем, что ответчик злоупотребляет наркотическими веществами, в квартире постоянно находятся посторонние лица, он вселил квартирантов, сменил замки во входной двери, ключи не дает, в квартире антисанитария. Установив наличие фактов, указанных истцом, суд удовлетворил его требования, за исключением изменения договора социального найма, указав, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности изменения договора социального найма в виде заключения отдельных договоров найма жилых помещений в одной квартире.

Согласно определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, решение Кировского районного суда г. Самары от 13.04.2007 г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба М. – без удовлетворения .

В юридической литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя множественности лиц – так называемого «субъективного состава» .

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В отношении помещения закон установил самостоятельную ответственность по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Г. Арутунян справедливо отмечает, что если в квартире появился «чужой» человек, то одно из первых разногласий – это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удается. Выходит, что фактический и юридический распад семьи нанимателя никак не урегулирован ЖК РФ. Создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам, а не на глазок и не по усмотрению нанимателя .

Споры по оплате жилья стали распространенными, так как раздел жилых помещений социального найма действующим законодательством не предусмотрен.

М.Н. Илюшина отмечает, что «даже наниматели по договору социального найма, заключенному до 1 марта 2005 года, утратили это право». В целом она положительно относится к практике предыдущего законодательства о разделе жилых помещений и открытию отдельных лицевых счетов .

Заслуживает внимания мнение О.Б. Новиковой, которая отмечает: «Бывший член семьи нанимателя в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ самостоятельно отвечает по своим обязательствам… Таким образом, взамен раздела жилого помещения действующее законодательство предусматривает другое изменение правоотношения: солидарная ответственность бывшего члена семьи. Это новелла законодательства, механизм реализации которой еще не сложился. Как оформляется указанное изменение правоотношения, жилищное законодательство не поясняет» .

Касаясь этой щекотливой темы, Т.А. Семина отмечает, что в судебной практике получили распространение иски об определении долей в оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг. «Указанные иски удовлетворяются судами в случаях, когда проживающим в жилом помещении лицам, не являющимся членами семьи и не ведущим общее хозяйство, не удается достигнуть соглашения о порядке внесения указанных платежей. В своих решениях суды обязывают расчетные центры производить расчеты платы за жилье и коммунальные услуги с учетом установленных в судебных решениях долей нанимателя жилого помещения и бывших членов его семьи» .

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанная норма наиболее полно соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих с ним членов своей семьи. В то же время в п. «а» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия членов семьи и наймодателя не требуется.

К сожалению, усиливая административное начало в решении вопросов вселения, законодатель не предусмотрел последствия самовольного вселения граждан в социальное жилье, которые обязательно должны быть введены в ЖК РФ. Поэтому при спорных ситуациях наймодатель будет вправе предъявлять к самовольно вселившимся гражданам негаторные иски по ст. 208 ГК РФ, согласно которой на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Установление определенного основания, по которому против вселения граждан может возражать наймодатель, направлено на защиту прав граждан от их нарушений уполномоченными жилищными органами. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре. Это положение, сформулированное в ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, является новеллой законодательства.

М. Липовенко справедливо отмечает, что на практике, прежде всего, возникнут трудности с получением согласия на вселение от временно отсутствующих членов семьи, когда супруги фактически перестали вести совместное хозяйство, проживают раздельно, но в то же время сохраняют статус супругов… Здесь следует понимать смысл ст. 70 ЖК РФ, которая провозглашает право сонанимателя давать право на вселение. Поэтому очевидно, что понуждение сонанимателя к даче согласия на вселение, в том числе и путем предъявления соответствующего иска, будет противоречить не только приведенной норме, но и ст. 9 ГК РФ, гарантирующей гражданам осуществление принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению .

Существует и противоположная точка зрения. Так, Р.Д. Зоркольцев считает неправомерным явлением, когда взрослая дочь от первого брака, будучи зарегистрированной в жилом помещении, но не проживая в нем, отказывает своему отцу в даче согласия на вселение новой супруги. Ситуация, отмечает он, «становится удручающей, когда эта дочь, будучи замужем, регистрирует в спорном помещении своих несовершеннолетних и новорожденных детей, хотя фактически проживает в жилом помещении своего мужа в комфортных условиях» .

Согласно абз. 2 пп. «е» Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. №315, наниматель жилого помещения обязан заменять за свой счет оконные и дверные приборы, производить ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электроники, холодного и горячего водоснабжения, тепло- и газоснабжения.)

Права и обязанности наймодателя определены в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения уплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Он имеет право запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение, давать согласие на обмен жилых помещений, на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем.

В указанной выше статье перечислены и основные обязанности наймодателя:

Передать нанимателю в надлежащем состоянии общее имущество многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 ЖК. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В Жилищном кодексе отсутствует обязанность наймодателя обеспечить проведение ремонта общего имущества. Эта обязанность возложена на нанимателя, а наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из ст. 2 и п. 3 ст. 15 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», потребность в капитальном ремонте – это необходимость проведения работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения его в технически исправное состояние. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов Н.М. Стрижак относит:

1)
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения-, водоотведения, в том числе с установлением приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;

2)
ремонт и замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;

3)
ремонт крыш;

4)
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартиных домах;

5)
утепление и ремонт фасадов;

Н.М. Стрижак полагает, что если наниматель уклоняется от проведения капитального ремонта, то получение доказательств, наличие потребности в его проведении сводится «по сути, к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние. Однако даже при наличии решения суда удовлетворить иск нанимателя практически невозможно. Причин множество. Это и низкая эффективность работы исполнительной системы, и практическая сложность понуждения исполнения решения суда об обязанности совершения определенных действий.. Посему изначально необходимо ориентироваться не на исполнение обязательства по ремонту, а на взыскание с должника расходов, необходимых для проведения капитального ремонта» .

27 июля 2007 г. в «Российской газете» был опубликован текст Закона о фонде содействия реформирования ЖКХ, согласно которому до 2012 г. на каждые 5 рублей, вложенные собственником на капитальный ремонт жилого дома, государство обещает добавить 95. Товариществом собственников жилья (ТОЖ) и управляющим компаниям предоставлено право самим выбирать подрядчиков. Закон предоставляет возможность производить:

– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения;

– установку приборов учета и узлов управления;

– ремонт или замену лифтов, ремонт лифтовых шахт;

– ремонт крыш;

– ремонт подвалов;

– утепление и ремонт фасадов.

Финансирование этих работ будет осуществляться путем обращения наймодателей (в лице ТОЖ) в муниципальные органы.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объект договора — изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации и ее субъекта или местного самоуправления; нанимателем может быть физическое лицо;

4) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

5) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности, определенные в договоре, наравне с нанимателем;

6) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

7) договор социального найма носит бессрочный характер.

Норма части 3 статьи 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого договора. Это имеет большое значение в связи с тем, что в Жилищном кодексе России изменены основания для получения жилого помещения. Названная выше статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Такое изменение может быть связано, например, с изменением размера оплаты (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 127).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно части 1 статьи 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор утверждается Правительством России. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).