Делаем вместе

«Вы часто пишете о правах собственников квартир, почему же о нанимателях забываете?» – пожаловались недавно наши читатели. Исправляемся: сегодня самое главное о правах арендаторов квартиры. На вопросы отвечает председатель столичной Управы по найму Нарине Абагян.

Хозяин сказал: «Платить будешь больше!»

– Нарине, для начала – классический вопрос, все еще встречающийся в письмах наших читателей. Хозяин дома повышает арендную плату – что делать жильцу?

– Первым делом необходимо взять в руки договор аренды и посмотреть, оговаривается ли там порядок пересмотра арендной платы. Если такого пункта в договоре нет, то ситуацию регулирует Закон о найме жилых помещений, в статье 13 которого сказано:

«Если договором найма жилого помещения предусмотрена возможность повышения платы на наем жилого помещения, наймодатель по меньшей мере за шесть месяцев письменно предупреждает нанимателя о ее повышении, если только договором найма не установлено иное. В предупреждении указывают причину и финансовое обоснование повышения платы за наем. Споры, возникающие в связи с изменением договора найма жилого помещения, разрешаются судом».

Как видим, владельцу дома необходимо обосновать причину повышения платы за наем. Причиной может быть, например, повышение расходов на обслуживание дома. В таком случае хозяин должен письменно объяснить жильцу, какие такие дополнительные расходы по дому он в последнее время несет.

Если наниматель считает, что повышение необоснованно, он должен вступить с владельцем дома в спор. Ведь если человек молча продолжит платить за наем по старому тарифу, затем в суде ему будет трудно доказать, что с повышением он был несогласен. Поэтому свое мнение необходимо донести до хозяина в письменном виде.

Итак, свои аргументы против повышения платы за наем житель должен направить владельцу или управляющему дома заказным письмом. Далее – смотрим, что происходит. Если владелец внемлет мнению нанимателя, все в порядке. Если нет – он должен доказать свое право на повышение платы через суд.

– Домовладелец требует с нанимателя оплатить аренду земли под домом – правильно ли это?

– Это правильно в случае, если земля под домом принадлежит третьему лицу. Статья 11 Закона о найме жилых помещений говорит: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади жилого помещения уплачивается следующий обязательный платеж – плата за аренду земли, установленная договором аренды земли, заключенным собственником (владельцем) квартиры или жилого дома и собственником земли, если сданное внаем жилое помещение находится в доме, расположенном на принадлежащей другому собственнику земле».

– Если земля и дом принадлежат одному собственнику, просить отдельную плату за аренду участка нельзя?

– Именно так, но в таком случае согласно статье 11 Закона о найме наниматель жилья должен компенсировать владельцу установленный законом налог на недвижимость.

Плата за обслуживание – это законно?

– Хозяин дома просит плату за обслуживание жилья. Законно ли это требование?

– Нет! Согласно Закону о найме жилых помещений каждый наниматель жилья вносит только плату за наем квартиры. Она же состоит из двух частей – экономически обоснованной платы за обслуживание и прибыли домовладельца. Поэтому хозяин не может повторно просить деньги за одну и ту же услугу – обслуживание дома. В то же время это очень распространенное злоупотребление! Повторяю: строка «Плата за обслуживание» в квартирной квитанции нанимателя квартиры появляться не должна!

– Какой собственный доход может предусмотреть владелец дома, рассчитывая плату за наем?

– Этого не регулирует ни один закон. По практике я вижу, что домовладельцы, пытающиеся умно распоряжаться своей собственностью, закладывают в арендную плату жителей собственный ежегодный доход в размере 5% от кадастровой стоимости строения. Это считается неплохой прибылью от хозяйственной деятельности.

– Может ли суд ограничить прибыль владельца?

–Хозяин имеет право получать прибыль от имущества, отданного в пользование третьим лицам, это даже не обсуждается. Были случаи, когда владельцы планировали астрономические прибыли за счет арендаторов. Однако известные мне суды по таким искам жильцов пока не дошли до логического завершения.

«Караул, видим над головой небо!»

– Читатели сообщили – хозяин проводит капитальный ремонт дома без расселения жителей. Люди сообщают: «Крышу сняли – мы над головой видим небо!»

–Сначала жителям нужно понять, что именно и на каких основаниях ремонтируется в доме. Для этого нужно обращаться в муниципальную Стройуправу. Эта организация выдает разрешения на начало любых крупных строительно-реновационных работ.

– Жителям нужно выяснить, есть ли у хозяина нужные разрешения?

– Да! Рачительный хозяин делает так, чтобы наниматели при ремонте не страдали. Но случалось, что при получении разрешения на реконструкцию владелец «забывал» сообщить самоуправлению, что в доме живут люди. Поэтому нужно поинтересоваться своими правами в Стройуправе! Эта организация тщательно подходит к соблюдению законов и ее специалисты приедут на место раньше, чем сами жители вернутся домой. Если характер строительных работ таков, что жители в доме находиться не могут, владельца дома принудят остановить реконструкцию до выселения нанимателей.

– Должен ли хозяин предоставить жителям другие квартиры на время ремонта?

– Нет, эта норма закона действовала лишь первые семь лет после денационализации. Сейчас статья 6 Закона о найме говорит, что владелец дома имеет право просто не продлевать договор с нанимателем в случае, если он запланировал капитальный ремонт строения. Но для этого хозяин должен доказать, что дому нужен именно серьезный ремонт! На моей памяти был случай, когда владелец убирал ненесущие стены в одном корпусе и пытался под этим предлогом выкинуть на улицу нанимателей квартир из второго корпуса. Это незаконно.

– Как в таком случае жителям доказать, что в доме проводится косметический, а вовсе не капитальный ремонт и поэтому выселение противозаконно?

– Для этого нужно обращаться в суд. Хозяину придется показать заключения независимых экспертов о том, что дом нуждается именно в полном ремонте, при котором жителям там оставаться опасно.

Жизнь в вечном сумраке

– Хозяин отключил свет – как защищаться нанимателю?

– Законами Латвии определены четыре основных коммунальных услуги, которые нельзя отключить – это отопление, холодная вода, канализация и вывоз бытовых отходов. За отсутствие таких услуг владелец дома или управляющий может быть наказан штрафом (до 1000 латов для физических лиц, до 10?000 латов для юридических лиц). В практике рижской Управы по найму часто применяются максимальные ставки штрафов, у нас есть «клиенты», злостно отключающие нанимателям основные услуги и месяцами не соглашаются подключить их обратно.

– Но свет в число основных услуг не входит.

– Электричество согласно Закону о найме считается дополнительной услугой, поэтому за его отключение административная ответственность не предусмотрена. Наша Управа по найму борется за внесение света в пакет основных услуг. Пока к нашему мнению не прислушивается ни Сейм, ни Министерство экономики.

– Там считают, что без света можно прожить?

– Да, хотя электричество в наши дни не менее важно, чем вода. Если у вас дома темно и не работает холодильник, как выжить?

– Как защититься от «электрического» произвола домовладельцев?

– С самого начала необходимо все услуги, связанные с пользованием данным жилым помещением, внести в договор найма. В городах вы не найдете ни одного жилища без света. Поэтому нужно так и написать – наниматель арендует квартиру с такими и такими-то удобствами, в том числе электричеством. Это же касается газа, с которым бывают похожие проблемы.

– В суде вы сможете доказать, что владелец отключил услугу без оснований, и требовать компенсации за причиненные неудобства. Но замечу: это не касается нанимателей, которые за свет или газ задолжали.

Не надо мучиться ни дня!

– Многие жители хозяйских квартир ждут предоставления муниципального жилья и боятся покидать свои ужасающие хибары, чтобы не потерять место в очереди. Как правильно действовать таким очередникам?

– Это необоснованный страх. Поскольку вопрос относится по большей части к рижанам, скажу сразу: столичное самоуправление не заставляет людей мучиться и жить в невыносимых условиях. Наниматель в ожидании квартирной помощи города имеет право подыскать квартиру в приличном денационализированном доме и сообщить о переезде в квартирное управление думы. Информируйте о переезде, укажите новый адрес и перед переездом спросите мнение специалистов квартирного управления: «Не потеряю ли я место в квартирной очереди?»

– Значит, решение о сохранении места в очереди принимают специалисты квартирного управления?

– Да, но ни одного человека, который своевременно сообщил о переезде в другое денационализированное жилище, места в очереди пока не лишили. Нужно лишь обосновать свой переезд.

– Как?

– Для начала можете вызвать комиссию из Управы по найму или департамента жилья и среды, чтобы заручиться актом о плохих жилищных условиях. Конечно, если хотите переехать, потому что вас тон обоев не устраивает – извините!.. Но если основанием для переезда является плохое состояние нынешнего жилья или отключение основных услуг, это будет зафиксировано документально и поможет объяснить квартирному управлению смену адреса.

– Предположим, хозяин брутально выкинул человека из квартиры. Теряет ли такой наниматель место в квартирной очереди?

– Нет, если он немедленно сообщил о происшествии в квартирное управление самоуправления или Управу по найму (сейчас мы начали активно защищать таких людей). Хозяин в таком случае совершает преступление: согласно Закону о найме даже бомжа, занявшего вашу дачу без оснований, можно выселить только через суд, что уж говорить о людях, проживающих в хозяйской квартире по договору найма. Вдобавок домовладелец, выселяющий человека без решения суда, нарушает его права на неприкосновенность жилища. Если жилец потерял квартиру не по своей вине, самоуправление его с очереди не снимет.

Договориться по-хорошему

– У дома или квартиры появился новый хозяин, настаивающий на перезаключении договора найма на новых условиях. Имеет ли он на это право?

– В статье 13 Закона о найме жилых помещений говорится: «Условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменной договоренности нанимателя и наймодателя». То есть договор на новых условиях хозяин может заключить с нанимателем только в случае, если на это согласен сам жилец.

– А если жилец не согласен?

– Он должен сначала ознакомиться с проектом договора (может быть, домовладелец хочет улучшить условия вашей жизни, всякое бывает). Затем – если новые условия для нанимателя неприемлемы, он должен вступить с хозяином в переписку, заказным письмом уведомив его о несогласии подписать договор. Дальше делом будет заниматься суд, который и примет решение – имеет хозяин право менять условия договора или нет.

– Наниматель – это человек, который только пользуется квартирой и не может ею распоряжатся. Если у такого человека нет отдельной доверенности от хозяина, он не может вместо него голосовать на общих собраниях собственников.

– Могут ли наниматели хотя бы присутствовать на общих собраниях собственников, чтобы быть в курсе принятых домом решений?

– Законы не определяют права нанимателей быть слушателями на общих собраниях. Если владельцы квартир большинством голосов запрещают нанимателям присутствовать при обсуждении проблем дома –
придется смириться. Но корректней и логичней не запрещать нанимателям право присутствовать, потому что решения дома напрямую касаются и их.

Можно ли завещать?

– Можно ли завещать квартиру, которую человек снимает?

– Хорошо ли жители понимают, что такое завещание? Это передача прав собственности на что-то, что человеку реально принадлежит. Но что может завещать наниматель квартиры?

– Право аренды!

– Если умер семейный человек, члены его семьи, живущие по этому адресу, сохраняют право аренды. Вот, что говорит об их правах Закон о найме жилых помещений:

«Статья 9.

Наниматель имеет право на вселение в нанимаемое им жилое помещение своего супруга, родителей (усыновителей), недееспособных братьев и сестер и совершеннолетних детей, не имеющих своей семьи, если на это дали согласие все проживающие в соответствующем жилом помещении совершеннолетние члены семьи нанимателя и если заранее об этом письменно был информирован наймодатель.

Для вселения несовершеннолетнего ребенка (в том числе усыновленного) в нанимаемое его родителями жилое помещение согласие прочих проживающих в нем совершеннолетних членов семьи не требуется, однако об этом должен быть письменно информирован наймодатель.

Лицо, вселенное согласно части первой или второй настоящей статьи в нанимаемое нанимателем жилое помещение, признается членом семьи нанимателя.

Не позднее чем в трехдневный срок после вселения в установленном настоящей статьей порядке члена семьи нанимателя или другого лица в нанимаемое нанимателем жилое помещение в договор найма жилого помещения вносится имя, фамилия и персональный код соответствующего лица.

Статья 10.

(…) Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как наниматель. Они не приобретают постоянное право на пользование этим жилым помещением, и они имеют только такие права и обязанности, которые установлены настоящим законом и договором найма соответствующего жилого помещения».

– Значит ли это, что после смерти нанимателя члены его семьи могут занимать жилое помещение до окончания срока договора?

– Да, но это нельзя называть завещанием права аренды. Право аренды нельзя передать друзьям, знакомым или просто добрым людям. Если человек живет в квартире один, то с его смертью договор найма считается завершенным.

Маленькие вопросы

– Слышала, что договор найма можно занести в Земельную книгу. Стоит ли это делать?

– Стоит! Гражданский закон говорит, что достоверность есть только у фактов, занесенных в государственные регистры. Сейчас в Латвии готовится новый Закон о найме жилых помещений, который, скорее всего, предусмотрит обязательную регистрацию договоров найма. Пока единственным способом свой договор сделать известным для всех третьих лиц, это занесение его в Земельную книгу. О вас будут знать покупатели квартиры, судебные исполнители, администраторы неплатежеспособности и банки – никто не сможет нарушить ваши законные права на пользование этим помещением.

– Может ли наниматель муниципальной квартиры стать старшим по дому или такое право есть только у собственников жилья?

– Сообщество владельцев квартир – людей, которые приватизировали или купили квартиры в этом доме, могут выбрать своим представителем любого человека. Даже если он всего лишь наниматель жилья. И даже если он вообще в этом доме не живет. Для этого достаточно большинством голосов собственников на общем собрании делегировать таком человеку право представлять интересы дома в домоуправлении.

– Может ли владелец квартиры запретить нанимателю декларироваться в квартире?

– Согласно Закону о декларировании места жительства – нет, если у нанимателя имеются основания для проживания в этой квартире. Таким основанием служит договор найма. После заключения договора хозяин не может запрещать человеку декларироваться или требовать аннулирования его декларирования, – власти просто не примут к рассмотрению его жалобу.

– Хозяин денационализированного дома распродает квартиры. Имеется ли у нанимателя право первой руки на покупку?

– Если это право не оговорено отдельно в договоре найма, то – нет, хозяин может сам выбирать покупателя.

– Имеет ли наниматель право требовать от хозяина отчет по обслуживанию дома – чтобы знать, на какие цели потрачены деньги жителей?

– Нет, наниматель не имеет никакого права интересоваться, как домовладелец распоряжается своим имуществом. Он может требовать только информации, касающейся занимаемой им квартиры – например, распечатки счетов, показаний счетчиков и т. д.

– Необходимо ли нанимателю квартиры платить налог на недвижимость?

– Налог на недвижимость нанимателю придется платить в обязательном порядке – независимо от того, арендует человек мниципальную или хозяйскую квартиру. 1 сентября 2010 года вступили в силу поправки к Закону о найме жилых помещений. В 11-й статье закона сказано следующее: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади сданного внаем жилого помещения уплачивается установленный законом платеж по налогу на недвижимую собственность».

Бремя расходов собственников помещений в многоквартирном доме

Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны:
а) содержать свое помещение (ремонтировать и проч.);
б) участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества этого дома (ст. 158 ЖК РФ).
в) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг.
Оплата собственниками помещений за жилищно-коммунальные услуги после выбора управляющей организации многоквартирным домом?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов в кассу ООО «КЖЭК»Горский».

Статьями 41, 43 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Таким образом, оплачивать стоимость электроламп в коммунальной квартире в местах общего пользования обязаны все собственники комнат в такой коммунальной квартире.
Отличие собственника квартиры от нанимателя

Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ.

Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.
Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).
Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено законом, она становится муниципальной собственностью.
Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.
В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

Бремя расходов содержания общего имущества многоквартирного жилого дома полностью возлагается на собственников многоквартирного дома.

К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том случае, если другой супруг — собственник. В неприватизированной квартире бывший член семьи нанимателя, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.
Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставление жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

Непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
В соответствии с частью 4 статьи 69ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Также временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечёт за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание только на основании части 3 ст.83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.
Регистрация ребенка, если родители в разводе, живут в разных местах и родственники против прописки
По действующему законодательству местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей. Если родители вместе не живут, место жительства ребенка определяется местожительством того из родителей, с которым он постоянно находится.
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей производится независимо от согласия следующих лиц:
. нанимателей и всех совместно проживающих с ними совершеннолетних граждан собственников жилых помещений;
. правлений жилищных кооперативов.
Так что идите в паспортный стол и прописывайте (регистрируйте) ребенка по месту своего жительства.
Оплата жильцов текущего и капитального ремонта не приватизированных квартир
В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за коммунальные услуги.
3) а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Права квартиросъемщика муниципального жилья и прописка его в этом жилье

Согласно ЖК РФ наниматель жилого помещения имеет право вселять (прописывать) членов семьи нанимателя (к которым относятся супруг, родители, дети) и других лиц в качестве членов семьи, но при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, а именно 6 кв. метров на человека. В соответствии с ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право с согласия всех совместно проживающих членов семьи приобрести это помещение в собственность (приватизировать).
Жилые помещения приватизируются в общую долевую или в совместную собственность.
Оплата капитального ремонта общего имущества, если квартира проживания является муниципальной
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.
В случае наличия задолженности у собственника жилого помещения задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности с Вас будет взыскана госпошлина и иные судебные расходы.
Так же в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.
В случае наличия задолженности у нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п.1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственник (администрация) имеет право расторгнуть договор социального найма, а так же в соответствии со ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке.
В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
В соответствии со ст.93 ЖК РФ и решением городского совета «О положении о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования г.Новосибирска» №94 от 28.09.2005г. служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Служебные жилые помещения предоставляются на основании решения главы администрации района. Основанием для вселения в служебное помещение является договор найма служебного жилого помещения, который заключается главой администрации района с нанимателем в течение 10 дней с момента принятия решения о предоставлении служебного жилого помещения. Договор найма служебного помещения заключается на период трудовых отношений либо нахождения на выборной должности, прохождения службы. Прекращение трудовых отношений, пребывания на выборной должности, увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Оплата собственниками земельного налога

С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, сформированный земельный участок в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ).
Поэтому, став собственниками земельных участков, граждане в соответствии с Налоговым кодексом РФ стали плательщиками земельного налога.
Величина налога определяется умножением ставки налога и налоговой базы, в качестве которой выступает кадастровая стоимость земельного участка, размер которой зависит от площади участка, его месторасположения и функционального использования, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Поэтому сумма, которую придется платить собственнику квартиры, будет зависеть от того, какова доля его квартиры в общей площади многоквартирного дома.
Согласно закону РФ «О налогах на имущество физических лиц» налогом на имущество физических лиц облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения сооружения, помещения. Следовательно, собственники таких объектов недвижимости обязаны уплачивать налог на имущество

Взаимоотношения собственников жилых и нежилых помещений

В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник также несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ст.30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственников жилого помещения такие как: право владения, пользования и распоряжения жилым помещением, обязанность по содержанию данного жилого помещения. Иными словами собственники жилых и нежилых помещений пользуются равными правами и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством.

Жилищное законодательство предоставляет несколько способов получения жилплощади. Есть абсолютно не затратный вариант, когда жилье оформляется в пользование по договору найма. Такое обладание имеет преимущества и свои недостатки, напрямую вытекающие из правового статуса нанимателя жилого помещения.

Законодательство о социальном найме жилья. Фото № 1

Правовые возможности сторон найма урегулированы:

  • Гражданским Кодексом РФ – ФЗ № 51;
  • Жилищным Кодексом РФ – ФЗ № 188;
  • правительственными указами и постановлениями.

Общий порядок взаимоотношений сторон при найме/аренде жилья установлен в гл. 35 ГК РФ.

Что такое наем жилого помещения и кто такой наниматель жилого помещения?

Кто считается нанимателем жилого помещения? Фото № 2

Наем жилого помещения – форма владения объектом недвижимости без права собственности. Субъект найма вправе использовать жилье по целевому назначению, однако для него введены ограничения по распоряжению. , продажа, завещательные распоряжения – все это прерогатива собственников.

Наниматель — совершеннолетний гражданин, оформляющий помещение по соглашению найма за установленную собственником плату.

Какие виды договоров найма жилого помещения существуют?

Социальный найм. Передача помещений из государственного фонда через составление договора социального найма (ст. 672 ГК). Применяется для обеспечения жильем не устроенных в бытовом плане лиц особых категорий. Жилье передается в бессрочное владение, что фактически равнозначно собственной .

Коммерческая аренда — сдача во временное пользование жилых помещений с целью получения экономической выгоды.

Взаимные обязательства скрепляет договор найма жилых помещений (ст. 671 ГК). Максимально допустимое действие соглашения – 5 лет. Аренда повсеместно применяется частными лицами. Стоит учесть следующее: арендодателю придется задекларировать полученный доход и уплатить налоги.

Специализированный найм. В пользование передается жилье спецфондов: «служебки», общежития и другие. Правила предоставления таких объектов определены разделом IV Жилищного Кодекса. Подтверждение передачи объекта — договор специализированного помещения. Соглашение предусматривает простую письменную форму по типовым образцам.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Договорные обязательства нанимателя жилого помещения. Фото № 3

Социальная направленность соглашений не освобождает квартиросъемщика от широкого круга обязательств, установленных ст. 67 и Правилах пользования жильем. квартиросъемщику придется:

  • эксплуатировать исключительно по его назначению (запрещено организовывать производственные мастерские, развлекательные центры и т. д.);
  • учитывать права своих соседей по многоквартирному дому;
  • поддерживать помещение в достойном состоянии, соблюдать санитарно-гигиенические нормы;
  • выполнять требования противопожарной безопасности;
  • проводить по мере необходимости косметический и текущий ремонт жилья;
  • своевременно вносить платежи, оплачивать проживание;
  • при необходимости допускать в жилище контролирующие органы, специалистов коммунальных служб.

Запрещена любая перепланировка, какой бы дорогостоящей и продуманной до мелочей она ни была, без разрешения наймодателя и БТИ. При расторжении соцнайма квартиросъемщик сдает жилье по акту.

Ответственность нанимателя по договору соцнайма

Санкции за нарушение обязанностей нанимателя социального жилья. Фото № 4

Отступления от правил проживания грозит применением санкций. В зависимости от допущенного нарушения и наступивших последствий возможны административная, гражданская ответственность, а также выселение.

К примеру, если квартиросъемщик упорно избегает оплаты «коммуналки» свыше полугода, ему придется освободить помещение. Муниципалитет предоставит другой вариант проживания, только какого уровня окажется замена.

Если же испорчено или уничтожено, нанимателю грозит выдворение «в никуда». Также абсолютным лишением жилплощади закончатся:

  • систематическое пренебрежение правами жильцов;
  • «нецелевое» использование квартиры.

Предварительно нарушителю предоставляется срок для устранения нарушений и возникшего вреда. Договор расторгается в судебном порядке с документальным подтверждением вины нанимателя.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Наниматели социального обладают существенными правами, в том числе не предлагаемые другими типами аренды:

  • оформить постоянную регистрацию на себя и членов своей семьи (после одобрения собственника);
  • бесплатно приватизировать жилую площадь – с 2017 года такая возможность предоставляется бессрочно;
  • разрешить временное проживание третьих лиц (с соблюдением правил пользования жильем и норм миграционного законодательства);
  • сдать жилплощадь в поднаем/субаренду;
  • по согласию собственника возможен обмен жилплощади;
  • квартиросъемщик вправе потребовать от наймодателя обслуживание участков общего пользования, капитальный ремонт здания;
  • при неудовлетворительном качестве коммунальных услуг – предъявлять претензии к муниципалитету, требовать устранения недостатков.

Также владелец муниципальной квартиры освобожден от имущественного налога и взносов на капремонт. Эти вопросы в компетенции муниципалитета.

Нюансы социального найма жилья

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора социального найма? Фото № 5

  • По закону квартиросъемщик волен не появляться на жилплощади продолжительное время без утраты прав проживания.
  • В случае управленческих изменений по соглашение найма сохраняет силу.
  • Муниципальная аренда не позволяет завещать государственное жилье. В случае ухода из жизни ответственного квартиросъемщика допускается переоформление соглашения на любого совершеннолетнего члена семьи, зарегистрированного в квартире (ст.82 ЖК). Новый наниматель должен заручиться письменным одобрением собственной кандидатуры других жильцов квартиры.
  • Право собственности на приватизированную муниципальную/государственную квартиру оформляется равными долями на каждого участника в процедуре, в том числе на несовершеннолетних. Приватизация квартиры без соцнайма запрещена.

Как получить социальное жилое помещение?

Необходим официальный статус нуждающегося в жилье человека. Полный перечень оснований содержит статья 51 ЖК.

Правообладание закрепляется постановкой претендента в муниципальную очередь. Принадлежность к льготной категории населения повышает шанс обзавестись муниципальной квартирой.
Наниматель или собственник – что лучше

Как бы ни пугали СМИ ростом коммунальных платежей и налогов, собственное жилье предпочтительнее съемного. Расходы на коммерческую всегда выше, ведь владелец стремится заработать, а прав – фактически «ноль».

Социальный найм – это вечная оглядка на органы власти плюс обязанности, сопоставимые с правообладателем квартиры. Так что жилье лучше купить или, по возможности, приватизировать муниципальное.

О том, что такое договор социального найма и кто может быть нанимателем жилого помещения, вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже
Смотрите также
Телефоны для консультации