Что нужно чтобы построить многоквартирный жилой дом. Как построить многоквартирный дом без взяток. «СП»: — Это мошенничество высокого уровня

В Тверской области построили жилье, где цена квадратного метра оказалась в полтора раза ниже рыночной

В Калязине Тверской области построен многоквартирный дом, цена за квадратный метр в котором в полтора раза меньше рыночной. Сразу отметим, что строительство добротное, традиционное, это не «сэндвичный» вариант. Там уже живут семьи. Построен дом с помощью системы жилищно-строительного кооператива (ЖСК), законодательная база которого восстановлена в России с 2011 года. Соответственно, опыт данной стройки можно перенести на любое строительство в России.

Если вы знаете, что делаете, покупка, улучшение, а затем продажа жилого дома может стать одним из самых надежных способов получить большую прибыль в недвижимости. Размер инвестиций помогает. Но это не просто размер сделки. Продажа жилого дома не нравится продавать дом. Например, если вы рисуете дом, вы получите немного больше, потому что он выглядит красиво. Но вы просто догадываетесь о том, какую ценность добавляет картина. Что, если вы выбрали цвет, который не популярен? Сколько колода повышает ценность дома?

Ответ на этот вопрос непросто. Существует более предсказуемая формула для повышения стоимости жилого дома или комплекса. Это потому, что покупатели являются инвесторами, которые смотрят на доход больше, чем на новую краску. Формула проста: поднять чистый доход, и вы увеличиваете стоимость.

Организатор стройки Сергей Качушкин, председатель Попечительского совета Фонда содействия развития ЖСК . Как человек, ратующий за возрождение строительного кооператива, он убежден, что в России можно строить честно и, главное, качественные и надежные дома. Важнейшим идеологическим моментом стал принцип строительства без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. О нюансах данного успешного строительного эксперимента, подходе контрольно-надзорных органов, а также о системе ЖСК и не только поговорили с ним в интервью.

«СП»: — Это мошенничество высокого уровня

Например, предположим, что инвесторы в вашей области ожидают степень капитализации. Это означает, что они ожидают чистый доход в размере 8% от покупной цены. Стратегия тогда проста. Вы находите многоквартирный дом, который не работает эффективно, покупает его по хорошей цене, увеличивает чистый доход и перепродает его для получения прибыли. Если увеличение доходов предсказуемо, увеличение стоимости.

Пример инвестиционного проекта в квартирах. Предположим, вы нашли 40-квартирный жилой дом для продажи. В течение прошлого года доля вакантных должностей составляла 10%, что выше уровня 3%, который чаще встречается в этом районе. Вы решаете, что это связано с тем, что место немного сократилось, и управляющая компания не очень быстро узнает о новых арендаторах.

«СП»: — Сергей, вы организовали своего рода эксперимент — построили дом без взяток. Это восхищает! Расскажите в чем еще уникальность этой стройки, где построен дом и правда ли что цена за квадратный метр в полтора раза меньше рыночной?

Все началось с того, что появилась инициатива построить жилье в городе Калязин Тверской области для социально незащищенных слоев: для учителей, врачей, медсестер, воспитателей детских садов, для многодетных семей. Мы объединили усилия с властями города. В итоге сегодня в городе построен дом, где уже живут 44 семьи. Жилье с отделкой в этом доме обошлось в 25 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, цена подобного квадратного метра в городе без отделки — от 45 тысяч рублей.

Существует общественная комната, которая грязная и обычно не используется. Нет стиральных машин, поэтому арендаторы должны пройти восемь кварталов до прачечной. Вы можете видеть, что здесь есть потенциал для улучшения и повышения арендной платы. Вы делали покупки не только для многоквартирных домов, но и для мотивированных продавцов.

Первое, что вы делаете — до того, как вы завершите сделку, — составить список всех возможных способов сокращения расходов и увеличения дохода. Как только вы закроете сделку, вы пойдете на работу. Общественная комната убирается, и вы устанавливаете видеоигры для детей. Они предоставляются бесплатной компанией развлечений, и вы получаете половину дохода.

Первым и самым важным постулатом при осуществлении данного проекта был принцип строительства без «поощрений» контролирующих организаций.

«СП»: — Немного отойдем в сторону, а потом поговорим подробно о реализации этого строительного эксперимента. Проблема доступности жилья в России одна из первостепенных. В каких объёмах строится сегодня социальное жилье?

«СП»: — Это тяжело выбить технически?

Другая сторона общежития становится прачечной. Опять же, вы выбираете соглашение, которое дает вам половину дохода без каких-либо инвестиций в машины с вашей стороны. Вы разрешаете компании по производству напитков поместить в общественную комнату поп-машину на 40% от валового дохода.

Вы заменяете каждый наружный свет лампами дневного света с низкой мощностью, на несколько сотен долларов. Вы заменяете неэффективный нагреватель для коридоров, который сократит расход газа на 30%. Вы добавляете огнетушители и делаете другие незначительные изменения, чтобы получить лучшую страховую ставку. Это стоило несколько тысяч долларов.

В субъектах объемы строительства такого жилье разные. В то же время есть социально ориентированные крупные проекты по строительству. Причем, они не всегда получают публичную огласку. Например, знаю, что строил такие дома Владимир Потанин, Алексей Мордашов. В своё время достаточно много строил и Роман Абрамович.

«СП»: — Сегодня позволить купить жильё в России по оценкам экономистов может 5?7% населения России. С ипотекой — 10?15%. В стране голод жилья. И отдельные «постройки» не спасают ситуацию.

Вы стреляете в управляющую компанию и нанимаете лучшего по той же ставке. Арендаторы обследуются, и ремонт и улучшение производятся по мере необходимости или желаний арендаторов. Жильцам, конечно же, сказали, что будут улучшения. Им также было сообщено, что для их оплаты необходимо увеличить арендную плату, но эта аренда будет близка к арендной плате аналогичных многоквартирных домов. По мере увеличения арендной платы вы увеличиваете арендную плату. Вы одновременно начинаете продвигать здание в качестве одного из лучших в этом районе, чтобы заполнить эти пустые квартиры.

Данным проектом мы доказали, что купить жильё с ипотекой сможет 100% населения Российской Федерации. Я готов утверждать это со всей ответственностью.

«СП»: — Давайте тогда разберем всё по полочкам. В чём основа проекта?

Во-первых, за основу мы взяли то, что было инициировано и реализовано еще в 1958 году в Советском Союзе, а именно — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Напомню, что в советское время частной собственности на жильё не было. Все жилье было государственное. При этом законодательство Советского Союза позволяло иметь общественно-долевую кооперативную собственность. Тогда руководство страны приняло решение в части жилья, сравнимое с маленьким НЭПом, — разрешили строить жильё частникам, что раньше было недопустимо.

Из-за более высокой арендной платы уходит лишь несколько арендаторов. Все жильцы имеют более приятное место для жизни. Вы сохраняете место еще на один год, прежде чем пытаться его продать. Это значит, что все изменения в доходах и расходах будут полностью отражены в книгах на полный год. Добавьте это к первоначальной цене покупки и стоимости закрытия, и у вас будет около 2 миллионов долларов в проекте.

Как выглядит этот чистый доход сейчас? Ваш новый и улучшенный жилой дом теперь занят на 98%. При ставке в размере 8, 0, стоимость жилого дома составляет около 4 миллионов долларов. Это также налогооблагаемый прирост капитала, если вы не перевернете его в следующий крупный проект. Это тоже неплохое возвращение.

Доходы населения в Советском Союзе были невысокие, но были люди, которые могли себе позволить тратить деньги на дорогое жильё. Это были учёные, топовые преподавательские кадры, культурная элита и целый ряд других людей, которые имели высокий уровень дохода (более 200 рублей в месяц). Внеся первый взнос за кооператив, человек начинал из зарплаты выделять достаточно большую сумму денег на то, чтобы получить квартиру в элитном доме. В советское время кооперативный дом — это, как правило, строительство высокого уровня: кирпичный, с застекленной лоджией, с совсем другими площадями.

Важнейшим моментом в этой инвестиционной стратегии строительства квартир является то, что вы вносите изменения, которые повышают чистый доход. Чтобы сделать наиболее эффективные изменения, вам нужно научиться делать математику. Однако это предмет другой статьи.

Свободные участки, старые рестораны и полупустые центры торговых центров в настоящее время прорастают новые квартиры. Разработчики почти участвуют в гонках, чтобы получить квартиры в долине, и привлечь внимание инвесторов и деньги. Теперь, как арендаторы, инвесторы хотят, чтобы квартиры в Фениксе были ближе к ближнему свету, ресторанам и рабочим местам. Долина находится посреди бум многоквартирного дома. Разработчики почти мчатся, чтобы получить комплексы.

После распада СССР возникли проблемы с финансированием, многие кооперативы были «заморожены», некоторые «строились» 15?20 лет, часть обанкротилась. Далее пошла череда обманутых дольщиков и пайщиков по причине того, что многие коммерсанты, к сожалению, почувствовав вкус больших денег, начали искать «варианты» ещё больших денег.

Завораживая ростом арендной платы, они превращают парковочные места в главные свободные уголки, старые рестораны, полупустые торговые центры и старые, перевернутые комплексы в блестящие новые высококлассные комплексы. Эти комплексы быстро строятся, довольно быстро заполняются арендаторами, а затем продаются.

Он сказал, что ищет надежные инвестиции. Но когда Долина проходит строительный бум, всегда есть проблема с бюстом. Он сказал, что разработчики строят, арендаторы арендуют и покупают инвесторы. Как и в случае с всей недвижимостью, речь идет о местоположении. Так же, как и арендаторы, инвесторы хотят, чтобы квартиры в Долине были ближе к близлежащим железнодорожным путям, ресторанам и рабочим местам.

Объясню подробно, чтобы не возникло непонимания. В системе ЖСК советского времени пайщики привлекали застройщика, который строил дом. В лихие 90-е и уже в наше время сам застройщик (а вернее — коммерсант под видом застройщика) стал инициатором создания ЖСК и чуть ли не набирал туда пайщиков. За счёт этих денег он и начинал строить дом. В результате пайщики, не понимая, что происходит, не контролируя застройщика, просто давали деньги. А застройщик строил так, что в почти готовом доме пайщики (как ЖСК) оставались должны очень много денег застройщику. Далее застройщик прекращал строительство, предъявляя иски к ЖСК, с которым он имел чисто договорные отношения. Еще раз подчеркну, что сам инициатор строительства — коммерсант — находился в застройщике. Далее через судебное решение у пайщиков за долги изымалось всё, что было построено: люди оставались без квартир, а коммерсант фактически оставался с достроенным домом.

Сейчас эта брокерская команда довольно занята. Тем не менее, пьянящее количество новых квартир в Долине дает некоторым людям паузу. Многие люди спрашивают, являются ли разработчики чрезмерными. Если рост арендной платы продолжает снижаться, меньшее количество арендаторов переезжает в новые комплексы, а инвесторы отказываются от своих покупок, то развитие должно замедляться.

Что приходит в голову, когда вы читаете слова «аренда имущества?». Для меня это чистое волнение. Это может стать отличным источником пассивного дохода, и, в конечном счете, это может помочь вам обрести истинную финансовую свободу. Если вы сидите на заборе, не уверен, что право собственности на вас и сдача в аренду вам подходит, это для вас.

«СП»: — Это мошенничество высокого уровня.

Здесь очевидное злоупотребление правом. Поэтому государство должно создавать такие правила, когда злоупотреблять правом станет либо сложно, либо очень чревато.

«СП»: — Теперь вернёмся к проекту. Чем уникальна данная «стройка века»?

При решении вопроса строительства жилья для социально незащищенных жителей Калязина вспомнилась идея ЖСК советского времени. Было потрачено время на изучение действующего законодательства. Выяснилось, что законодательная база ЖСК восстановлена с 2011 года и обладает целым рядом дополнительных возможностей и льгот, которые, сразу оговорюсь, реализовать невозможно. Кто бы мне что ни говорил, но ипотеку для социально незащищённых слоёв населения получить практически невозможно! Я говорю о среднестатистическом гражданине РФ, у которого доход плюс-минус 20?30 тысяч рублей.

Итак, без дальнейших церемоний, давайте начнем. Мы были бы равными партнерами, разделили бы затраты, и поскольку у нас обоих не было опыта, мы бы учились вместе. Мы сделали самый большой шаг, просто решив купить арендуемую недвижимость в первую очередь. Но это не значит, что мы знали, куда идти оттуда. К счастью, наш общий друг недавно купил собственное здание, поэтому мы вытащили его за кофе, чтобы немного поднять его мозг.

Мы попросили его рассказать нам все о его опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что мы должны делать дальше. Он немедленно предложил нам использовать своего брокера, и они научат нас веревкам. Он также предложил нам помочь в решении любых вопросов.

«СП»: — 44 семьи построили квартиры без ипотеки?

С ипотекой, но льготной. Мы совместно с «Россельхозбанком» боролись за нее десять месяцев. В результате был создан финансовый продукт. Банк принял первый пай, внесённый в ЖСК, как взнос за ипотечный кредит.

Без этого банковского продукта человек должен был внести пай по требованиям ЖСК (чтобы ЖСК начал жить и строить), а затем внести взнос в банк для получения ипотечного кредита. Для многих рядовых граждан это неподъемная сумма.

Идя прямо вместе с его предложением, мы обратились к его посреднику по недвижимости и выразили нашу заинтересованность в приобретении арендного имущества. Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. При таком первоначальном взносе на коммерческий кредит мы могли бы искать недвижимость стоимостью до одного миллиона долларов. Со всем этим выяснилось, что брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были простыми: он должен быть в пределах нашей ценовой категории, и он должен иметь как минимум пять единиц.

Почему минимум пять единиц? Потому что в пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческий кредит с более легкими стандартами кредитования. Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность», то есть вероятность получения кредита, определяется скорее самим зданием, чем вашей личной квалификацией. Это обычно означает гораздо меньше документов и гораздо более плавные транзакции.

В итоге по договору с «Россельхозбанком» ставка по ипотеке составила 12,9% годовых. Это высокий процент. Но это и минимально возможный вариант. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотеке составил в среднем 10?13 тысяч рублей на срок 20 лет. Кстати, ипотека без поддержки обходилась бы ежемесячно в 20 тысяч рублей, которые для Калязина неподъемная сумма.


Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать искать. Очевидно, что ценовая точка помогла определить большую часть этого. Мы должны были смотреть в областях, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не самого высокого состояния. Но мы также не хотели ездить несколько часов каждый раз, когда мы посещали здание.

И так началась охота. Наш брокер выстроил бы недвижимость для нас и в выходной день для нас обоих, мы все прыгали в машине и ездили. Мы смотрели на здание после строительства, пытаясь понять, как далеко наши деньги пойдут, и что искать с точки зрения собственности.

Вообще, снизив ипотечный кредит до 2?5%, Россия смогла бы отстроиться в кратчайшие сроки и миллионы семей получили бы долгожданное жилье.

«СП»: — Ваш ЖСК получил льготные условия, например, на предоставление участка без конкурса?

На практике мы поняли, что не сможем собрать тот пакет документов, который необходим для создания социально ориентированного ЖСК, который дал бы нам право на льготы. Поэтому мы отказались от этой идеи и строили дом как самый обычный, без привилегий и льгот.

Через пару недель мы оба, похоже, поселились в определенной части города. В этом районе происходило много нового развития, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли заглянуть за пределы нынешнего состояния развития, чтобы увидеть его истинный потенциал.

В этом районе было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили его до одного. Таким образом, был потенциал роста, который мог бы значительно увеличить стоимость здания.


Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами шли сами. Основываясь на отчете инспектора и наших собственных наблюдениях, было очевидно, что здание не сохранилось так хорошо. Имущество было старше, но, к счастью, у него были хорошие кости и он считался структурно здоровым. Тем не менее, нельзя сказать о крыше и сантехнике, и это был возможный будущий расход.

Отмечу несколько принципиальных моментов. Первый постулат, о котором уже говорил — строительство дома осуществлялось без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. Работа складывалась по следующему принципу: когда к нам приходили контролирующие структуры и говорили, что надо сделать «наверное, вот это», мы просчитывали, сколько это будет стоить, и задавали свой вопрос, — это надо делать или не надо? Если это надо делать — вопросов нет, мы это сделаем. Если это не надо делать, то дайте нам официальную бумагу, в которой будет подтверждение. И обязательно уточняли им, что кроме «спасибо» мы отблагодарить их ничем не сможем. И так было практически на каждом шагу.

Второй наш постулат состоял в том, что цена за квадратный метр должна быть не больше 25 тысяч рублей. Причем за такие деньги должен быть не сендвичный вариант, а дом по традиционным классическим проверенным технологиям. Отобрали организацию, которая предложила построить за эту цену дом под ключ, причем с квартирами с социальной отделкой: утеплённый линолеум, обои, вся сантехника, нагревательный агрегат для горячей воды, двери, окна.

Также мы решили вместо положенных по ГОСТ 34 кв.м. на однокомнатную квартиру, сделать ее просторнее — 45 кв.м. То же самое с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

«СП»: — С какими подводными камнями столкнулись при строительстве?

Чтобы избежать рисков и на моменте сдачи дома не получить от «Стройнадзора» вопросы о глубине фундамента, которые как правило обходятся проверкой специализированных служб на миллион рублей, мы фиксировали все стадии строительства с самого начала: от рытья котлована до финальной раздачи ключей.

Любую работу на стройке начинали с того, что уведомляли надзирающие органы о ходе проводимой работы. Далее выдавали все необходимые документы организации-подрядчику и в обязательном порядке получали как предварительные акты, так и акты по завершенным работам.

Так, по заявлению «Стройнадзор» обязан предоставить сотрудника на стройку. Если структура начинает игнорировать заявление, над ними есть вышестоящие надзорные органы и всегда есть прокуратура. Поверьте мне, заставить чиновника работать не составляет никакого труда, если вы сами готовы работать.

«СП»: — Это тяжело выбить технически?

Это абсолютно несложно, потому что, слава Богу, у нас есть закон. Как бы странно это не звучало — у нас закон работает!

«СП»: — Расскажите о конкретных проверках контролирующих органов.

Первая проверка пожарных была очень сложная: выявили около 40-ка недоработок. Когда ко мне пришли с актом замечаний и спросили, что делать, я сказал, — устраняйте!

Например, одной из недоработок стало отсутствие пожарного щита. Я могу сказать, что на 99% строек его никогда не было. Щит сбили за два часа, при этом собрав для него все атрибуты: конусообразное ведро, багор, лом, лопату и прочее. Когда пожарные пришли второй раз и сказали, что «ведро не красного цвета», я ответил, — дайте мне кисточку я сам его покрашу. Если оно должно быть красного цвета, то будет. И напротив каждого пункта сотрудник расписался, что недоработка устранена. Пришлось также исправлять такие «недочеты», как установка пожарной лестницы на глухую стену, установка пожарной системы «Ливень» в каждую комнату и прочие «нормативы», которые предназначены для промышленных зданий, а не для жилых домов.

Что меня поразило больше всего, что этот проект был чисто социальный, он строился для учителей, врачей, но, к сожалению, это не остановило никого. Я почему-то свято верил, как пионер, что если строить учителям, то никто не попросит денег, а наоборот скажет, — молодцы, посмотрите, какой дом получается!

«СП»: — Чиновники больны?

Я могу вас расстроить. Я сам был чиновником. Это неправильная формулировка. Чиновник — это человек, гражданин. Люди больны, а не чиновники. Это принципиальная разница.

Следующая ситуация возникла тоже анекдотическая. Я сразу сказал, что будет жесточайший контроль финансовых средств: авансовые платежи будут, но основные деньги будут выплачиваться по факту приёмки работ. Появляется делец, субподрядчик, который должен был что-то делать. Ему выделили 5 млн. рублей. Проходит какое-то время, он пришел просить еще 4 млн. рублей. Я спрашиваю, — а те 5 млн рублей закрыл? Он в ответ, — закрою, но вот здесь и здесь нужно срочно добрать вот это и вот это. Я потребовал отчитаться за первый транш.

В итоге выяснилось, что этот товарищ освоил 1,5 млн. рублей, а на оставшиеся деньги купил жене шубу, себе машину, съездил куда-то отдохнуть. Когда ему поступил первый звонок из правоохранительных органов со словами «приходите объясняться», он по факту все недостающие деньги компенсировал. В результате мы вынуждены были искать других подрядчиков. Причём, как ни странно, местных подрядчиков было найти сложнее, чем привезти со стороны. Раньше меня всегда удивляло, когда на выполнение крупного госконтракта нанимали подрядчиков из других регионов. Казалось, это глупо, ведь надо людей привезти, увезти, разместить, содержать. Но когда сам столкнулся с этим, понял, что это не глупо.

Еще один пример: Тверская область, кругом леса, деревья выше крыши. Начинаем покупать пиломатериалы. Раз — цена выше. Спрашиваю, — почему выше, кругом другие цены? Отвечают, — у нас такая цена. В результате привезли все необходимое из Московской области. Это к вопросу, больные чиновники или больные люди. Когда люди видят, что стройка идет вялотекуще, что половина разворовывается, срабатывает психология, — давай хоть 100 рублей. А когда дом строится под контролем, то сразу возникает ощущение, что это показательная стройка и денег там будет немерено, поэтому какие там 100 рублей, минимум 200! В том числе по этой причине для отделочных работ мы вынуждены были привлекать корейцев.

«СП»: — Были ли комические случаи, когда чиновники или контролирующие органы пытались внаглую помешать или что-то получить от этой стройки?

Я вообще понял, что Жванецким быть в нашей стране очень просто, надо только уметь слушать и наблюдать. Одна «мундепка», так в народе называют муниципальных депутатов, заявила, что нужно снести забор, который построен вокруг отстроенного дома. По ее логике, ранее там проходила «народная тропа» в ближайший алкогольный отдел магазина и люди привыкли к этому маршруту. Теперь же они натыкаются на забор, могут получить увечья. Я должна думать обо всем городе, а не о ваших 20-ти семьях, — заявила депутат. Это реальный случай. Позвольте мне не комментировать его причины.

«СП»: — Кто должен стать локомотивом, инициатором подобных строек, чтобы такие дома строились по всей стране?

В ходе реализации проекта мы поняли, что инициатором подобных движений должна выступать муниципальная власть. Интересный момент — при сдаче дома присутствовали и региональные власти.

При этом у администрации города, да и области возникает несколько страхов. Во-первых, риск получить обманутых дольщиков, в результате чего вырастет количество людей, которым надо опять помогать, которых надо защищать, тратить на это деньги, при этом показатели ухудшатся. Это принцип «премудрого пескаря». Есть у тебя очередь из 100 тысяч человек нуждающихся — ну и не трогай их. А сейчас начнёшь помогать, они из разряда нуждающихся перейдут еще и в разряд обманутых. Это первый страх муниципальной администрации.

Вторая группа опасений связана со страхом пробуждения народа от спячки. Мы долго говорим о социальной активности населения, мы создаём общественную палату, ОНФ и прочие институты гражданского общества. Но я могу с уверенностью сказать, что 44 семьи в Калязине, которые принимали участие в строительстве, уже точно не будут давать кому-то взятки. Эти люди убедились, что можно свободно получать госуслуги и при этом не быть кому-то обязанным. Эти люди являются эффективными субъектами гражданских правоотношений. Они могут принимать участие в экономической жизни и получать эффективные, зримые, осязаемые результаты. И при этом ни от кого не зависеть. И насколько я понимаю, здесь и кроется ящик Пандоры.

«СП»: — Проект получил свое развитие в виде «Фонда содействия развития ЖСК». Оригинальный сайт структуры имеется в интернете. Какова активность со стороны властей к таким проектам?

Я не буду говорить, кто проявил уже интерес к этому, их немало, и надеюсь, будем развивать это направление и дальше. Но со стороны властей есть определённая тишина.

Проектом в Калязине мы доказали, что построить дом без взяток по адекватной цене за квадратный метр может каждый. Мы собираемся выходить с данной инициативой в Госдуму. В планах также инициировать законодательное упрощение необходимого пакета документов для подтверждения социально-незащищенного статуса.

Текст: Сергей Бардин

В России существует несколько способов приобретения строящегося жилья, одним из которых является участие в жилищно-строительном кооперативе. Схема эта небезопасна, однако позволяет значительно сэкономить при покупке недвижимости.

В данной статье не будем рассказывать о приобретении строящейся недвижимости у застройщика, который использует механизм ЖСК. О преимуществах и недостатках такой мы схемы уже писали . Сегодня речь пойдет о том, как можно построить многоквартирный дом, объединившись в кооператив. А главное, сколько можно при этом сэкономить. Систему ЖСК сегодня используют руководители предприятий, заинтересованные в возведении жилья для своих работников. Хотя формально построить многоквартирный дом могут любые граждане, которых вдохновит и объединит эта идея.

Советский опыт
Система кооперативов не нова: ее использовали еще в 1920-х годах, однако в 1937-м сей механизм ликвидировали как проявление частной собственности. В 1958 году советское правительство вновь разрешило создавать жилищно-строительные кооперативы. Членам ЖСК государство предоставляло ссуду до 70% на 20 лет. В середине 80-х кооперативное строительство приняло массовый характер: тогда по этой схеме возводили до 8% всех объемов нового жилья в СССР.

Сейчас кооперативный механизм вновь набирает обороты. Главным образом, его используют застройщики, которые не имеют возможности (или не хотят) работать по 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Впрочем, схема ЖСК полностью соответствует законодательству, и в частности — тому же 214-ФЗ.

Система строительства дома с помощью ЖСК активно применяется и в тех случаях, если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. Тогда граждане объединяются в кооператив, которому передаются все права на завершение недостроя.

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. Другими словами, нынешнее законодательство дает полное право гражданам объединиться в кооператив, зарегистрировать его, получить в аренду (либо купить) земельный участок, нанять подрядчика и построить многоквартирный дом.

По закону ЖСК могут создать как минимум пять граждан. При этом количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся кооперативом доме. Жилищный кодекс РФ описывает практически все нюансы работы кооперативов: требования к их организации, регистрации, управлению, приему новых членов и ликвидации.

Строим сами
Как поясняет юрист «Северо-Западного Юридического Центра» Валентина Пацкевич, для создания кооператива его потенциальные участники должны организовать собрание, на котором утвердить устав. «Этот документ должен содержать сведения, указанные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив», — добавляет она. После этого кооператив регистрируется в качестве юридического лица.

Следующий шаг — оформление правоустанавливающих документов на землю под строительство дома. Необходимо получить градостроительный план участка, подготовить проектную документацию и другие документы, перечисленные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После чего их необходимо представить в органы, выдающие разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка и позволяет на законных основаниях начать строительство многоквартирного дома.

«Самостоятельно сделать проект планировки территории и сформировать градплан участка вряд ли получится — для этого лучше нанять специализированную компанию. На согласование документов обычно уходит от шести месяцев до двух лет. Следующий этап — проектирование самого дома, получение согласований и прохождение экспертизы. Эти процедуры также лучше поручить сторонней организации. Сроки их проведения варьируются от четырех до 12 месяцев», — говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Когда все разрешения получены, можно приступать к строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ.

Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно. Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений).

Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК. По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса РФ) и вновь обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство — теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Этот документ является основанием для постановки на государственный учет построенного здания. Как только ЖСК получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, у членов кооператива, полностью уплативших паевые взносы, возникает возможность оформить право собственности на квартиры.

Стоит ли?
Попробуем разобраться, какие преимущества и недостатки есть у этой схемы. На первый взгляд, все относительно просто: желающие улучшить свои жилищные условия могут объединиться в кооператив, приобрести или арендовать участок, нанять генподрядчика, который построит дом, оформить право собственности и вселиться.

Формально «самостоятельное» строительство дома через механизм ЖСК позволяет сэкономить. Застройщик закладывает в цену продаваемой недвижимости свою прибыль, расходы на рекламу, содержание персонала и развитие. За все это в конечном итоге платит покупатель. При этом граждане практически не в состоянии контролировать расходование застройщиком их средств. И, разумеется, сам процесс строительства.

По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, себестоимость строительства жилья эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. «Квадратный метр жилья бизнес-класса обходится примерно в 40 тыс. руб. — с учетом стоимости земли, подключения к инженерным сетям и строительно-монтажных работ», — рассказал он.

По данным отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена «квадрата» на первичном рынке составляет 80,2 тыс. руб. Значит, организация ЖСК может сэкономить до 50% средств на покупку жилья.

К тому же схема ЖСК обеспечивает прозрачность механизма привлечения денежных средств. А финансировать строительство можно поэтапно. Более того, ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Тем не менее один из главных недостатков этой схемы состоит в том, что ЖСК выступает заказчиком по подрядным работам. «Если в уже построенном объекте найдутся недостатки, устранять их будет не застройщик, а пайщики — за счет их же средств», — отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, случаи, когда люди самостоятельно создают ЖСК для возведения многоквартирного дома, практически не встречаются — по крайней мере, сами члены кооператива обычно не афишируют эту работу.

Дома по системе ЖСК часто строят предприятия, заинтересованные в жилье для своих работников. Таким образом возводили жилье для работников порта «Усть-Луга», собираются строить жилой комплекс для сотрудников ЛАЭС-2.

В Петербурге через механизм ЖСК жилье строит Большой Драматический театр имени Товстоногова — так называемый «Дом БДТ» появится на улице Лёни Голикова, 6. Впрочем, это скорее коммерческий проект — работникам театра передадут лишь 10% квартир.

Таким образом, создавать ЖСК есть смысл лишь работникам предприятий — при соответствующей поддержке их руководства. В этом случае можно действительно построить жилье и при этом значительно сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью, которую обычно забирает застройщик.

Объединение в кооператив единомышленников, которые просто хотят возвести многоквартирный дом «с нуля» — вариант на сегодня скорее фантастический, нежели реальный. Тем не менее действующее законодательство не препятствует его воплощению в жизнь.