Как быстро закрыть ипотечный кредит. Что нужно сделать чтобы быстрее выплатить ипотеку

Да-да, иногда полезно не погашать ипотечный кредит, а класть лишние финансовые ресурсы на депозитные счета в том же Сбербанке. Этот вариант решения вопроса о том, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее в банке, тоже имеет право на существование. Рекомендуется он людям, неуверенным в своей долгосрочной финансовой платёжеспособности.

Депозит вместо кредита

Допустим, у заёмщика возникли проблемы на работе, и он ожидает увольнения в ближайшие месяцы. Утрата зарплаты поставит перед ним большую проблему по оплате текущей кредитной задолженности. В этом случае лишние деньги лучше положить на депозит в Сбербанке, чем досрочно погасить обязательства по займу.

Если откладывать в виде наличности дома, то человек будет терять на переплате процентов определённую сумму ежемесячно. Например, заёмщик отложил 90000 рублей дома на всякий случай. Кредитная ставка 12% (1% в месяц). В результате человек будет переплачивать ежемесячно 35000*1%/100=900 рублей.

Если указанные средства отдать банку на депозит под 7% годовых, то потери уменьшаться до 12%-7%=5% годовых. В пересчёте на наш пример получаем экономию 900/12*7=525 рублей. Теперь убытки от хранения денег составят лишь 375 рублей.

Описанную схему используют люди, для которых характерны высокий уровень самодисциплины, долгосрочное планирование жизни и страх стать недобросовестным заёмщиком. Если риск потерять доходы исчезает, то можно снять деньги с депозита и погасить всей суммой кредитную задолженность.

Как быстрее погасить ипотеку, если платежи аннуитетные?

Сбербанк не радует заёмщиков выбором схем погашения ипотечных кредитов, предлагая только аннуитетную схему погашения. Но и это нехудший вариант, если умело пользоваться всеми предоставленными возможностями.

При досрочном погашении в Сбербанке ипотеки срок кредита не изменяется, а пересчитывается сумма ежемесячного платежа.

Пример. Сумма ипотечного кредита — 450000 рублей, ставка — 12,4 % годовых, срок — 1 год, внеочередной платёж — 40000 рублей. Варианты погашения при досрочном погашении и без него показаны на графиках ниже.

На примере видно, что досрочное погашение снизило общее количество процентов на 1247,80 рублей. Срок кредита не изменился, но после внеочередного платежа уменьшилась обязательная сумма аннуитета с 40066,21 рублей до 31790,64 рублей.

Наглядно видно, что оплачивать очередной платёж выгодно всегда. Регулярное досрочное погашение резко снижает сумму ежемесячного планового взноса, что фактически делает каждый последующий платёж досрочным. В такой ситуации заёмщику будет удобно оплачивать платежи со своей карты, не посещая отделение и не заполняя каждый раз бланк заявления на досрочное погашение займа.

Как выгодно платить ипотеку в Сбербанке Онлайн?

Законодательство обязывает банковские учреждения принимать досрочные взносы физлиц по ипотеке без ограничений. Однако заёмщик должен явиться в отделение банка заранее до оплаты и предупредить финансовое учреждение о планируемом погашении.

Сбербанк пошёл на хитрости с процедурными моментами при досрочном погашении. Для любителей посещать отделение банка поставлена маленькая, но неудобная преграда: на каждое погашение требуется писать заявление с указанием всех параметров внеочередного взноса. Но у заёмщика есть и более привлекательная альтернатива: погасить досрочно кредит в сервисе Сбербанк Онлайн дома.

Для внепланового погашения аннуитетного платежа достаточно зайти в свой кабинет на сайте Сбербанка, выбрать дату, сумму платежа и карту, с которой спишутся средства. После подтверждения онлайн-заявки с помощью СМС, деньги спишутся со счёта в указанную дату без хлопот с посещением отделения банка.

Как выплатить ипотеку быстрее в Сбербанке за счёт государства?

Последние годы изобилуют появлением государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков. Это связано с возросшими рисками для банковского и строительного секторов экономики. Существует целый ряд способов получить от государства помощь или компенсацию, если у человека есть ипотечный кредит:

  1. Программа поддержки многодетных ипотечных заёмщиков. С февраля 2017 года максимальная сумма помощи может составить 30 % остатка займа по ипотеке, но не более 1500000 рублей. Срок действия этой помощи несколько раз продлевался, и очередной срок назначен правительством на начало июня 2017 года.
  2. Компенсация НДФЛ, уплаченного в счёт основного долга и процентовпо ипотечному займу. Эта программа позволяет вернуть до 13% уплаченных сумм.
  3. Использование в качестве взноса по ипотечному займу средств сертификата маткапитала.
  4. Региональные власти часто предлагают молодым семьям частичную компенсацию процентных расходов по ипотеке за счёт местных бюджетов.

Любые денежные средства, которые государство заплатит банку или заёмщику ускорят окончательное погашение кредита, и сделают заем более выгодным.

Сбербанку не очень выгодно досрочное погашение ипотечного кредитного портфеля, потому что банк при этом теряет потенциальные доходы. Но государство заботится о своих гражданах больше, чем о прибыли финансовых институтов. Поэтому для быстрого погашения ипотеки в Сбербанке заёмщик должен проявлять инициативу и пробовать все возможности для скорейшей выплаты кредита.

Большинство заемщиков ипотеки, как только появляются дополнительные средства, стремятся или раздумывают над тем, чтобы погасить кредит досрочно. Главная цель такого решения – максимально снизить переплату по процентам и тем самым сэкономить деньги. Однако банки предусматривают такие ситуации, а потому в некоторых договорах возможность досрочного погашения может либо вовсе отсутствовать, либо происходить на определенных условиях, причем не всегда выгодных заемщику. Поэтому необходимо как можно лучше разобраться в данном вопросе перед тем, как отправляться в банк с твердым желанием закрыть кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Возможность досрочного погашения, как правило, прописывается в договоре во время выдачи ипотеки. В целом банки позволяют это сделать для того, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Но условия у каждого банка могут быть свои, и в некоторой степени отличаться. Например, могут быть ограничения на размер досрочных платежей, сложные процедуры оформления досрочного погашения (нередко от заемщика требуют написания заявления, либо заключение дополнительных условий и т.п.). Некоторые банки устанавливают мораторий на определенный срок, во время которого досрочное погашение невозможно. Присутствует и штрафная система, если заемщик заявил о желании сделать досрочный платеж и не выполнил его.

Говоря в целом банки подстраховали себя от возможных убытков, насколько смогли. Однако это не значит, что досрочное погашение невозможно или слишком рискованно для клиента.

Что касается средств, необходимых для ускоренной выплаты, то все зависит от нескольких факторов:

  • Сумма ипотеки;
  • Процентная ставка;
  • Дата оформления кредита;
  • Тип платежа (дифференцированный или аннуитетный);
  • Дата предполагаемого погашения.

На основании всего этого и рассчитывается сумма, необходимая для полного закрытия ипотечного обязательства.

Как правильно досрочно погашать ипотеку

Прежде всего, нужно внимательно ознакомиться с условиями конкретного банка, регламентирующими досрочное погашение. Просчитав сумму (лучше произвести калькуляцию в самом банке во избежание просчетов), определиться – имеет ли вообще смысл преждевременное погашение. Если выгода очевидна, тогда уже обязательно нужно заказывать перерасчет в банке. Это очень важный момент, так как даже 1 недосчитанный рубль и не закрытый после этого кредит может привести к начислению долга, а заемщик даже знать об этом не будет, пока не придет соответствующе уведомление. После погашения кредита необходимо проверить и удостовериться, что он заем действительно закрыт.

Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита

Для защиты своих интересов и капиталов банки выставляют ряд условий, которые могут ограничивать заемщика в досрочном погашении. Это обусловлено тем, что согласно Закону «О защите прав потребителей» (п.1 ст. 16) ни одно банковское или кредитное учреждение не должно исключать право потребителя (в данном случае заемщика) на досрочное погашение. В противном случае нарушаются гражданские права клиента. Поэтому и создаются определенные условия, слишком затратные для заёмщика по финансам или времени.

Согласно гражданскому кодексу досрочное погашение может быть только при согласии кредитора. При этом кредитор вправе начислить по своему усмотрению комиссию, а то и штрафные санкции. Суд же вообще руководствуется только пунктами, прописанными в договоре, поэтому решение может быть как в пользу заемщика, так и в пользу банка.

Минимум, что может сделать банк для ужесточения условий – это рассмотрение заявления о желании досрочного погашения, которое необходимо подавать в установленные сроки. Процедура рассмотрения может достигать 1 месяца.

Что выгоднее уменьшать – сумму или срок

Конечно, все зависит от типа платежа и каждого конкретного договора. В большинстве случаев считается более выгодным уменьшение срока, причем при обоих типа платежей – дифференциальном и аннуитете. Если есть уверенность в завтрашнем дне, стабильные финансовые источники, то такой способ оптимальный.

Однако и уменьшение суммы имеет в некоторых случаях свои выгоды, иначе данной схемы не существовало бы вовсе. Например, если предвидится в будущем ухудшение материального состояния (выход на пенсию, потеря какого-то источника дохода, предстоящее дорогостоящее лечение), то уменьшение суммы ежемесячного платежа способно спасти ситуацию и снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

Досрочное погашение при разных типах платежей

Для начала необходимо понимать разницу между представленными типами платежей.

  • Дифференцированный тип подразумевает неравномерное начисление процентов погашения ипотеки, с каждым платежом сумма будет уменьшаться. Первые взносы – самые крупные, дальше после каждого взноса сумма долга уменьшается и следует перерасчет. Платеж одинаково состоит из тела кредита и начисляемых процентов.
  • Аннуитет представляет собой равномерные выплаты на протяжении всего срока. Но для заемщика важно понимать, что львиную долю с выплачиваемой суммы составляют проценты и начисления за банковское обслуживание, а само тело кредита минимально на первых порах. Если представить среднюю ипотеку на 20 лет, то около 10 лет такой платеж едва ли не полностью состоит из процентов. Таким образом, банк страхует себя от возможных убытков.

Из этого следует, что досрочное погашение намного целесообразнее при аннуитетном типе платежей именно во второй половине ипотечного срока. В противном случае большая часть суммы уйдет на погашение процентов, а вовсе не тела кредита. Что касается дифференцированного, то здесь сокращать сроки выгодно на любом этапе.

Схема рефинансирования ипотеки

Это достаточно удобный и легкий способ быстрее погасить заем по недвижимости. Конечно, если все делать правильно и соблюдать все условия. Суть его сводится к тому, чтобы взять кредит под более низкую процентную ставку в другом банке под залог этой же недвижимости. То есть, как бы договор по ипотеке перекупается другим банком, при этом платить придется меньше ввиду более низкой процентной ставки. На практике это выглядит следующим образом:

  • В новом банке заемщик проходит всю ту же процедуру оформления кредита, что и в первый раз, но в данном случае сумма кредита будет уже меньше;
  • Составляет заявление в первый банк о желании досрочно погасить кредит в полном объеме оставшейся суммы;
  • Получает ответ, в котором указывается согласие банка на проведение данной процедуры, и передает его во второй банк, после чего составляется договор и выдается оговоренная сумма средств;
  • Происходит полный расчет по займу с первым банком, и недвижимость переходит под залог второму банку-кредитору.

Следует обратить внимание на некоторые интересные для заемщика моменты.

Во-первых, сумма нового кредита необязательно должна полностью соответствовать остатку по ипотеке, то есть она вполне может превышать ее, а лишние средства можно потратить на проведение ремонта или другие нужды.

Во-вторых, срок погашения нового кредита может быть более коротким – если, например, до погашения первоначального кредита оставалось 10 лет, то новый заем можно оформить сроком на 5-7-8 лет. С учетом более низкой процентной ставки, такое решение позволит дополнительно сэкономить.

Материнский капитал и налоговый вычет

Досрочно избавиться от кредита можно при помощи государства. Для этого применяются две наиболее распространенные схемы.

  1. В первом случае используются средства, полученные при (и последующих детей), либо усыновление. Данная операция требует соответствующего заявления в банк. Государство также возьмет на себя выплату части кредита, если заемщиком выступает мать-одиночка, которая не состоит в официальном браке.
  2. подразумевает досрочное возвращение части выплаченных ранее налогов при помощи вычета. По закону заемщик имеет право на возвращение 13% от той суммы, которая была потрачена на приобретение недвижимости. Однако при этом она не должна превышать 2 млн. рублей. Аналогичный вычет применим и к процентам, выплачиваемым банку-кредитору по ипотечному договору.

Кредит наличными

Существует еще один, весьма интересный и достаточно эффективный способ быстро погасить оставшийся долг по ипотеке. Если он составляет сумму до 1 млн. рублей, то можно и вовсе оформить потребительский (или нецелевой) кредит, а в качестве залога предоставить автомобиль или другое недвижимое имущество (тот же гараж или дачу). Таким образом, взятая в ипотеку недвижимость освобождается от залога, и с ней могут проводиться любые операции – продажа, оформление наследства, дар и т.д. Конечно, с учетом процентной ставки по нецелевому кредиту (она более высокая) финансовой выгоды практически нет, зато дом или квартира остается уже в полном распоряжении заемщика и не может быть изъята.

Влияние даты досрочного погашения на переплату по кредиту

Здесь все очень просто: чем раньше дата – тем скорее снижается остаток задолженности по ипотеке, следовательно, сумма, состоящая из процентов, начисляемых на остаток, тоже будет уменьшаться. То есть при досрочном погашении стоит ориентироваться на более раннюю дату.

Вывод

Досрочное погашение ипотеки должно предусматриваться еще во время подписания договора по займу, даже если на момент покупки недвижимости это кажется невозможным.

В целом к данной операции следует отнестись максимально ответственно и внимательно изучить детали и пункты договора, условия банка. А также просчитать все возможные варианты, чтобы не попасть в весьма распространенную «кредитную ловушку».

Все прекрасно понимают, что ипотека — это кредит, который оборачивается весьма большой переплатой. Порой на выплаченную в итоге банку деньги можно купить две, а то и три таких же квартиры, что и была приобретена по договору ипотечного кредитования. Как государство не пытается обуздать процентные ставки по жилищным займам, эффекта нет. Более того, в связи с последними экономическими и политическими событиями ставки только растут. Вот и возникает резонный вопрос о том, как быстрее выплатить ипотеку.

По закону заемщик может всегда закрыть ипотеку досрочно, не опасаясь дополнительных комиссий

Выход один — гасить постепенно досрочно

По закону заемщик может всегда закрыть ипотеку досрочно. Если ранее за это банк мог взимать штрафы и комиссии, то теперь это под запретом, так что можно спокойно гасить кредит быстрее, не боясь дополнительных плат.

Есть два вида досрочного погашения:

  1. Полное.
  2. Частичное.

Полное досрочное погашение ипотеки

Это ситуация, когда заемщик полностью закрывает задолженность по ипотечному кредиту. При полном досрочном погашении банк делает перерасчет, и в итоге заемщик отдает только остаточную сумму долга, а проценты будут списаны.

Видеоурок о досрочном погашении ипотеки

Такая процедура очень выгодна и позволяет существенно снизить переплату и закрыть ипотечный кредит быстрее.

Но это лишь теория, а на практике единицы граждан, имеющие на руках договор ипотеки, могут спокойно взять и выложить крупную сумму для полного досрочного закрытия займа.

Среднестатистическому гражданину для этого нужно продать какое-то дорогостоящее имущество, ну или вдруг повезет с хорошим наследством. Конечно, можно попробовать копить деньги, но тогда в этом случае лучше не планировать полное досрочное закрытие ипотеки, а постепенно делать ее частичное погашение.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Частичное погашение ипотеки — это процедура, при которой заемщик вносит банку некую сумму с целью частично перекрыть долг

Кроме полного, есть еще и частичное погашение ипотечного кредита. Это процедура, при которой заемщик вносит банку некую сумму с целью частично перекрыть долг. Это не будет считаться ежемесячным платежом, а благодаря регулярному внесению дополнительных средств можно постепенно сократить срок выплаты, ипотека будет погашена быстрее.

Частичное досрочное погашение ипотеки можно делать сколько угодно раз.

Единственное, свои финансы нужно контролировать, заявление на частичное закрытие нужно писать заранее, обычно за месяц, чтобы банк сделал перерасчет.

Итак, к примеру, вы желаете раз в три месяца делать частичное досрочное погашение ипотеки в сумме 50000 рублей. Вы можете специально откладывать часть заработной платы для этой цели. Предварительно вы идете в банк и пишете соответствующее заявление. В зависимости от требований банка, это нужно делать за 10-30 до предполагаемой даты списания, узнайте о сроках заранее.

В назначенную дату сумма, указанная в заявлении, должна лежать на счету. Лучше класть ее заранее на случай возникновения различных технических сбоев с переводами, вносить сумму рекомендуется через кассу банка-кредитора, избегая посредников.

В указанный в заявлении день сумма спишется в счет частичного досрочного погашения. Теперь заемщику нужно подойти в банк и получить новый график платежей. Благодаря частичному списанию долга будет уменьшен срок выплаты. Кроме того, за счет того, что уменьшается сумма основного долга, будет уменьшаться и итоговая переплата по ипотечному кредиту.

Если периодически делать частичное досрочное гашение ипотеки, то расквитаться с долгом можно гораздо быстрее, еще и переплату уменьшить. Преимущество этого метода — никаких обязательств, вы гасите досрочно только в той ситуации, если это позволяют ваши финансовые возможности. Нет возможности — просто вносите плановые платежи, появилась возможность — сделали частичное досрочное гашение.